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在中国资本市场的驱╳动之下，在保险、金融的≡操盘之中，中国经历了房地产业的黄金十年，但随着经济形√式的变革以及随之而来的政策变化，以房地产为代表的传统行业正在迅速下行，投资环◥境每况愈下。大量市场热钱以及开发群体，纷纷转向互联★网和旅游以及休闲农业。推进了乡村旅游与休闲农业的快▂速发展。

热浪滚滚，为何乡村旅游和休闲农业会如此火热？

中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾要求我们必须在继续推动发展的基础上着力解决好发展的不平衡不充分问题。“城乡发展不平衡、农村发展不充分”决定了国家将农村的△发展视为重中之重。 在土地、贷款、资金补助等多方面予以政策倾斜，其核心目的是通过乡村建设，带动新一轮的投资行为，带动农村的产业转型，拉动经济⊙发展。而从国民经济发展以及市场需求的分析来看，以旅游休闲产业为龙头，整合区域资源，带动各个＠产业的综合发展成为了一种有效的模式。

由于传统行业的下行，大量的热钱急需投资出口，而由于旅游的门槛低，资源＠ 升值空间大，未来土地流转的盈利空间和▃可操作空间巨大，所以资本纷纷转入，也使旅游和休闲产业成为了当◣下热门产业之一。但由于一类旅游资源已经开发殆尽，城市旅游综合体及城市泛旅游需要的前期投入巨大，且回收周↘期很长。所以更多的资源和资本转向乡村开启了新一轮的乡村包围城市。

据了解，虽然目前宏观经济环境复杂，经济持续下行，但是我国人均收入已经到达了较高的水平。当人均GDP达到3000美元时，市场的核心需求就从物质需求转向精神需求，而2018年№我国人均GDP水平已达到9780美元。随之而来的，是市场需要由“日益增长的物质需要”转变为“休闲放松、逆城市、逆现代、逆自己”。具ξ体的来说，表现形式和载体就是旅游，再细化的话，就是休闲农业与乡♀村旅游。

从市场消费情况来看，2018年全国休闲农业和乡村旅游接待人次超30亿，营业收入超过8000亿元。同时随着假期的分散化，以及自驾车『保有量的增加，时间成本与距离之间的权衡，使更多的消费群体，尤其是家庭∮旅游群体以环城周边的乡村作为出游的第一目的地，而且也是重游︽率较高的目的地。

大浪淘沙，是〓否所有的乡村都能开发旅游？

风口之下，越来越多的乡村开始了旅游和休闲农业的开发、招商、建设。但是真的所有的乡村都适合开发乡村旅游么？面对乡村旅游的热潮，政府到底要不要开发，旅游开发商要不要投资、手里的旅游/土地资源要不要出让？。

针对这些问题，广州智汇对目前我国乡村的基本情况进行了研究，并根据〒多年的行业经验，提出了判断的→基本方法：宏观方面通过区位、资源、市场特性㊣　来验证是否适合乡村旅游、休闲农业开发，微观方面则要考量政企关系、村民关系、土地问题、资金问题。

其中，周边1.5小时车程人口规模是决定性因素，人口规模的考量适用于大部分非排他性资源的乡※村。主要是参考市场消费基数，而一般环城游憩的辐射半径为3个小时车程半径。当半径内人口达到一定规模，也就意味着有相当的消费需求，所以只要吸引力构建得当，旅游就基本成立。

具体如下：

1.5小时车程半径内人口基数达到50万人，可以适当开发乡村旅游。

1.5小时半径内100万人，3小时半径内300万人，优质区位，适宜开发。

但是这些条件并不是绝对条件，因为开发的成功与否除了与区域经济、区位条件、人口密度有关以外，与∞周边产业、周边竞合等条件也有着密不可分的联系。所以上述方法只是一个最为直观的初级判断，而具体是否可行，如何运作，还需要深入研究和更为科学合理的判断。

即【便条件符合，并不一定要进★行旅游开发，也就是如果区域内经济条件，产业条件呈现良好，并不需要以旅游为龙头带动发展时，要慎重考虑旅游↑开发。目前，乡村旅游市场很〖大一部分没有盈利。许多项目存在“招商容易，但是落地难（圈而不建，等待资源升值）；过度程式化，缺乏特色；颠覆式建设、大拆大建，但是成本回收困难；村民关系不好协调，过程管理困难；政策不知如何去用，政府与开发商之间不停博弈”等等问题。

或许，潮水褪去之后，方知谁在裸泳。